Immobilier : quel avenir pour l’investissement locatif ?
Faut-il investir dans l'immobilier à Montpellier et en Occitanie?
Le coup de frein a été brutal. En 2022, avec la hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’accès au crédit, les investisseurs ont déserté le marché immobilier. L’investissement locatif représentait entre 25 % et 30 % des achats avant 2022, et on se situe en dessous de 20 % à l’heure actuelle.
Les professionnels de l’immobilier blâment en outre les contraintes qui s’accumulent pour les propriétaires bailleurs et les découragent, comme l’encadrement des loyers dans une partie des grandes agglomérations, qui réduit la rentabilité.
C’est aussi le cas du retrait programmé des logements énergivores du marché locatif. Les loyers des logements F et G sont bloqués depuis le 24 août 2022 et, depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an, parfois dits « G + ») ne sont plus considérés comme décents.
Par ailleurs, la fin du dispositif d’investissement locatif Pinel, qui offrait un avantage fiscal en échange d’un loyer abordable et d’une période de location longue, a incité les investisseurs à déserter le neuf, alors qu’aux plus belles années du cadre Duflot-Pinel, un logement neuf sur deux était vendu en vue de le louer.
Bien choisir sa copropriété
Pourtant, tout n’est pas négatif pour les bailleurs : « La demande locative n’a jamais été aussi forte, et, mécaniquement, les loyers ont augmenté, sauf dans les villes où ils sont encadrés », rappelle Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l’immo, conseil en investissement immobilier. Il faut une semaine en moyenne pour trouver un locataire, soit quatre jours de moins qu’il y a quelques années. Et les loyers ont grimpé de façon spectaculaire entre 2018 et 2023 dans certains secteurs pourtant peu tendus, comme la Charente-Maritime, la Saône-et-Loire ou le Lot-et-Garonne, où la hausse a été de 21 % en 2023, selon l’observatoire des loyers Clameur.
Dans certaines villes plus importantes, comme Rouen (+ 9 %), Brest (+ 7 %) ou encore Metz (+ 6 %), la hausse a également été marquée. « La pénurie locative qui était autrefois cantonnée aux plus grandes villes est maintenant générale et freine même le recrutement, tant on a du mal à se loger là où on a trouvé un emploi », regrette Yannick Borde, confronté à la situation en tant que maire de Saint-Berthevin (Mayenne). Les propriétaires bailleurs peuvent donc se lancer sans craindre la vacance locative. « On peut tabler sur des rentabilités nettes de l’ordre de 3 % à 5 % par an si on réalise un investissement locatif bien choisi », annonce Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif.
La rentabilité est aussi améliorée du fait de la baisse des prix de l’immobilier ces derniers mois. Il y a d’ailleurs des affaires à faire pour les investisseurs en cette période. Pierre-Emmanuel Jus conseille de viser les villes en périphérie des grandes agglomérations pour éviter les contraintes tout en bénéficiant de leur dynamisme et des transports en commun : « A Lyon, on peut viser Meyzieu [Rhône], à Bordeaux, ce sera Pessac [Gironde], ou Blagnac [Haute-Garonne], pour Toulouse », conseille M. Jus.
C’est aussi le moment d’acheter dans le neuf. Pour Olivier Princivalle, président de la Fnaim du Grand Paris, il faut profiter des remises importantes consenties par les promoteurs. L’avantage est que le logement bénéficiera d’équipements récents et sera performant sur le plan thermique.
Dans l’ancien, à l’inverse, le plus intéressant est d’acheter des passoires thermiques décotées et de réaliser des travaux. « Il faut bien choisir sa copropriété : celle-ci doit être bien tenue, car agir au niveau de l’immeuble est plus complexe et incertain que d’intervenir dans l’appartement », conseille Souheil Yansi. Encore faut-il avoir les reins solides et être en mesure de convaincre son banquier.
De manière générale, les banques ont recommencé à accorder des crédits aux investisseurs, mais elles sont de plus en plus vigilantes sur l’étiquette énergétique du logement et vérifient que l’acheteur est bien en mesure de payer les travaux. Une fois l’achat réalisé, il faudra encore prendre un certain nombre de décisions pour améliorer la rentabilité de son investissement, notamment celle de louer vide ou meublé.
Cette dernière solution permet de bénéficier de meilleures conditions fiscales, avec la possibilité d’amortir le logement. L’investissement locatif est donc devenu un domaine technique. Qui veut s’y essayer devra estimer la tension locative du secteur visé et calculer la rentabilité du bien. Pour cela, mieux vaut être conseillé et épaulé.
