Un emprunt collectif s’appliquant à tous
L’une des mesures phares du texte est la réforme de l’emprunt collectif en copropriété, pour financer les travaux. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires en vote le principe, il est souscrit pour tous, alors que jusqu’à présent, si l’assemblée acceptait ce crédit, il ne s’appliquait qu’aux copropriétaires qui souhaitaient y souscrire.
Désormais, le copropriétaire refusant de participer à l’emprunt devra envoyer un courrier recommandé au syndic dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Il devra également verser au syndic la totalité de sa quote-part des travaux dans un délai de six mois à compter de la réception de ce document. Le texte prévoit même que le copropriétaire verse les sommes liées aux intérêts de l’emprunt et aux honoraires du syndic.
La gestion du crédit devrait être plus simple pour les banques, qui auront le syndic comme interlocuteur unique plutôt que divers copropriétaires. « Cette réforme était nécessaire, car, sans les banques, nous n’arriverons pas à financer les travaux, notamment en matière d’économie d’énergie », martèle Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier. Avant d’accorder un crédit, la banque s’assurera de la bonne santé financière de la copropriété et pourra aussi vérifier celle des copropriétaires individuellement. Cela implique que les copropriétés en difficulté devront souvent trouver une autre solution pour financer leurs travaux.
Autre nouveauté : « En cas de vente de l’appartement, le crédit sera automatiquement transféré aux acheteurs successifs. Il est donc attaché au lot et non au copropriétaire », note Eric Audineau, avocat chez Audineau et associés.
Des charges impayées plus faciles à recouvrer
Nombreuses sont les copropriétés présentant des impayés de charges. Jusqu’à présent, pour récupérer ces sommes, le syndic devait en passer par une procédure judiciaire souvent longue et coûteuse. Désormais, la démarche devrait être plus facile : pour recouvrer le montant dû, le syndic pourra faire constater la créance par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers de justice) afin que celle-ci devienne exigible et pourra bloquer le compte bancaire du propriétaire débiteur.
« Il est dommage que cela se limite aux sommes liées au budget prévisionnel et pas à toutes les sommes dues, notamment celles concernant les travaux », déplore toutefois Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au cabinet Lagraulet-De Plater. En outre, il faut que le syndic assigne le copropriétaire débiteur dans un délai de trente jours. Pour autant, cette nouveauté devrait constituer un outil de pression face aux mauvais payeurs.
Des convocations d’AG numériques
Toutes les communications entre le syndic et les copropriétaires, notamment la convocation d’assemblée générale annuelle, seront maintenant effectuées par voie électronique. C’est seulement si le copropriétaire demande que la communication soit réalisée par voie postale qu’il recevra la convocation à son domicile. Le but est d’éviter les envois papier de convocations qui comptent parfois plusieurs dizaines de pages.
Les spécialistes de la copropriété craignent cependant que la fracture numérique ne s’accroisse entre les copropriétaires connectés et les autres. L’Association des responsables de copropriété rappelle, pour sa part, que l’impression des documents de l’assemblée générale était comprise dans le forfait de base du syndic, ce qui n’est pas nécessairement le cas des notifications électroniques. Elle incite donc les copropriétaires à être vigilants et à repasser en format papier si le syndic facture la démarche.
Une résiliation du syndic simplifiée
Il sera par ailleurs plus facile de résilier son syndic en cours de mandat si celui-ci ne fait pas son travail correctement. L’article 18 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permettait déjà au conseil syndical de demander la convocation d’une assemblée générale pour résilier le mandat en cas de manquements graves. Mais le délai de convocation n’était pas spécifié, alors que les mandats peuvent se prolonger jusqu’à trois ans.
Désormais, le syndic doit convoquer l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la demande du conseil syndical. Sans réponse du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée.
Un « syndic d’intérêt collectif »
Pour les copropriétés en difficulté, la loi crée « un syndic d’intérêt collectif » agréé par les pouvoirs publics. Son rôle sera d’aider la copropriété à se redresser. Les immeubles se trouvant dans cette situation peinent en effet à trouver un syndic qui accepte de le gérer.
« Pour l’instant, les syndics qui entreront dans cette catégorie et leur articulation avec les administrateurs provisoires nommés par le tribunal pour redresser l’immeuble restent flous », estime néanmoins Céline Galy-Carcenac, notaire associée chez Cheuvreux. Des précisions sont attendues par décret.
